Gesamtkonzept · 10 Min. Lesezeit
Altbauwohnung Wien sanieren: Den Charme behalten, den Komfort gewinnen
Samstagmorgen, der Schlüssel ist neu, die Wohnung leer. Die Sonne fällt durch die Kastenfenster auf das Fischgrät, und dann öffnen Sie die Badezimmertür und stehen vor einer Gastherme über der Wanne. Stellen Sie sich denselben Morgen ein Jahr später vor: dasselbe Licht, derselbe Stuck, und ein Bad, das endlich so großzügig wirkt wie der Salon.
Nehmen wir als Beispiel eine Wohnung im vierten Bezirk, Baujahr um 1890: knapp hundert Quadratmeter, Raumhöhe über drei Meter, eine Enfilade aus drei Zimmern mit Flügeltüren. Die Küche liegt im Kabinett zum Hof, das Bad ist ein schmaler Schlauch. Ein Paar Mitte dreißig hat sich in diese Räume verliebt. Wie modernisiert man sie, ohne die Liebe zu verlieren?
Inhalt
- Was eine Altbauwohnung in Wien besonders macht
- Warum Einzelsanierungen den Altbau-Charme zerstören
- Erhalten, ergänzen, erneuern: Die drei Grundentscheidungen
- Die Technik im Altbau: Leitungen, Decken, Fenster
- Küche und Bad im Altbau sanieren
- Genehmigungen und Hausgemeinschaft
- Der Ablauf einer Altbausanierung mit Gesamtkonzept
- Häufige Fragen
- Wie es weitergeht
Was eine Altbauwohnung in Wien besonders macht
Der Wiener Altbau ist meist ein Gründerzeitbau aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts oder dem frühen 20. Jahrhundert. Er schenkt Ihnen, was Neubauten selten bieten: hohe Räume, große Fenster, massive Wände, Raumfolgen mit Flügeltüren und eine Proportion, in der Menschen sofort aufatmen.
Er hat aber auch Eigenheiten, die Sie kennen sollten. Die Decken sind in vielen Häusern Holztramdecken oder Dippelbaumdecken. Ihre Tragfähigkeit sollte geprüft werden, bevor schwere Lasten wie Natursteinböden oder große Wannen dazukommen. Leitungen verlaufen oft in alten Steigsträngen im Gangbereich. Und die Grundrisse stammen aus einer Zeit, in der Küche und Bad Nebenräume waren.
Eine Altbausanierung in Wien ist deshalb immer eine Übersetzung: ein Grundriss von 1890 in Ihr Leben von heute. Gelingt sie, haben Sie beides, die Großzügigkeit des Altbaus und den Komfort eines Neubaus. Warum misslingt sie so oft?
Warum Einzelsanierungen den Altbau-Charme zerstören
Viele Altbauwohnungen werden in Etappen saniert. Erst das Bad, weil es am dringendsten ist. Dann die Küche, weil die alte nicht mehr hält. Irgendwann die Böden. Jede Etappe folgt ihrer eigenen Logik, und niemand hält die Wohnung als Ganzes im Blick.
Das Ergebnis kennt jeder, der in Wien Wohnungen besichtigt hat. Ein Bad mit Hochglanzfliesen, das zur Raumhöhe in keinem Verhältnis steht. Eine abgehängte Decke, unter der der Stuck verschwunden ist. Laminat im Vorzimmer, weil das Parkett dort beschädigt war. Innentüren in Standardhöhe, die in den hohen Wänden wie Fremdkörper wirken.
Der Charme eines Altbaus geht selten durch eine große Entscheidung verloren. Er verschwindet in vielen kleinen.
Und was kostet es, gar nichts zu tun? Jeden Tag ein wenig: die Verlängerungskabel hinter dem Sofa, die Küche im Kabinett, aus der Sie Ihre Gäste nicht sehen, das Gefühl, im Provisorium zu wohnen. Ein Fehlgriff wiegt schwerer. Muss das frisch verflieste Bad wieder auf, weil die neuen Leitungen dort durchmüssen, zahlen Sie doppelt, in Staub und in Geduld.
Ein Gesamtkonzept verhindert das, weil es vor der ersten Baumaßnahme festlegt, welche Sprache die Wohnung spricht. Dann planen wir auch das neue Bad in den Proportionen des Altbaus, und die Küche bekommt ein Licht, das den Stuck betont. Am Anfang steht bei uns immer dieselbe Frage: Wie möchten Sie leben? Was daraus alles folgt, zeigt der Beitrag Gesamtkonzept für die Wohnung: was es wirklich bedeutet. Und wie sortiert man nun, was bleiben darf?
Erhalten, ergänzen, erneuern: Die drei Grundentscheidungen
Am Anfang jeder Altbausanierung steht eine Bestandsaufnahme mit drei Spalten. Jedes Element der Wohnung wandert in eine davon, und plötzlich wird aus einem Berg von Fragen eine Liste.
| Element | erhalten | ergänzen | erneuern |
|---|---|---|---|
| Stuck und Deckenrosetten | fast immer | fehlende Teile nachformen lassen | selten |
| Flügeltüren und Zargen | wenn möglich | Beschläge aufarbeiten, Dichtungen | wenn stark beschädigt |
| Parkett | oft, schleifen und ölen | Fehlstellen mit Altholz schließen | in Nassbereichen und Küche prüfen |
| Kastenfenster | häufig, mit Sanierung | Dichtungen, Beschläge, Glas | in Absprache mit der Behörde |
| Leitungen | selten | nein | fast immer |
| Bad und Küche | nein | nein | ja, neu geplant |
| Heizung | abhängig vom System | Heizkörper ergänzen | oft bei Gasetagenheizung |
Für unser Paar im vierten Bezirk ergibt sich ein klares Bild: Stuck, Flügeltüren und das Fischgrätparkett in den drei Zimmern bleiben. Die Kastenfenster werden fachgerecht saniert. Leitungen, Bad, Küche und Heizung werden erneuert. Im Vorzimmer, wo das Parkett zu stark beschädigt ist, wird mit passendem Altholz ergänzt oder ein Material gewählt, das bewusst als neuer Belag gestaltet ist. Warum ein Boden, der einfach weiterläuft, eine Wohnung sofort größer wirken lässt, erklärt der Beitrag über durchgängige Bodenbeläge. Doch was steckt hinter den Wänden?
Die Technik im Altbau: Leitungen, Decken, Fenster
Die unsichtbaren Arbeiten machen bei einer Generalsanierung oft den größten Teil des Aufwands aus. Sie sind auch der Hauptgrund für ein Gesamtkonzept: Wer Leitungen einmal richtig erneuert, muss Wände nicht zweimal öffnen. Darauf kommt es an:
- Elektrik: Alte Leitungen ohne Schutzleiter und mit zu wenigen Stromkreisen werden in der Regel komplett ersetzt. Dabei wird gleich für Küche, Licht und eventuell Smart Home geplant.
- Wasser und Abwasser: Alte Rohre aus verzinktem Stahl oder Blei werden getauscht. Die Lage der Steigstränge bestimmt, wo Bad und Küche sinnvoll liegen können.
- Decken: Vor schweren Einbauten wird die Tragfähigkeit geprüft. Bei Holzdecken klären wir das mit dem Statiker.
- Heizung: Viele Altbauwohnungen haben eine Gasetagenheizung. Ob ein Wechsel auf Fernwärme oder ein anderes System möglich ist, hängt vom Haus ab und sollte früh geklärt werden.
- Fenster: Kastenfenster lassen sich oft so sanieren, dass sie wieder dicht und deutlich besser im Wärmeschutz werden. In Schutzzonen sind Änderungen an Fenstern und Fassade nur eingeschränkt möglich.
- Akustik: Hohe Räume mit harten Oberflächen hallen. Vorhänge, Teppiche und Einbauten mit Stoff oder Holz verbessern die Raumakustik spürbar.
Wärme aus der Fläche im Altbau? Möglichkeiten und Grenzen beschreibt der Beitrag über Heizen und Kühlen über Flächen. Warum hohe Räume ihr eigenes Licht brauchen, erklären die Grundlagen der Lichtplanung. Bleiben die beiden Räume, die Sie täglich am stärksten spüren.
Küche und Bad im Altbau sanieren
Küche und Bad sind die Räume, in denen der Altbau am meisten an Gegenwart braucht. Gleichzeitig sind sie die Räume, in denen die meisten Fehler passieren.
Bei der Küche stellt sich zuerst die Frage nach dem Ort. Bleibt sie im kleinen Hofkabinett, oder wandert sie in eines der großen Zimmer zur Straße? Unser Paar entscheidet sich für eine Lösung dazwischen: Das Kabinett wird zur Speis und zum Hauswirtschaftsraum, die Küche rückt in das mittlere Zimmer der Enfilade. Eine lange Küchenzeile mit Insel steht frei im Raum, mit Abstand zu Stuck und Fenstern, sodass die Architektur sichtbar bleibt. Wie das auch auf wenig Fläche gelingt, zeigt der Beitrag Kleine Küche groß denken. Unsere Leistungen rund um Einbauküchen finden Sie auf der eigenen Seite.
Beim Bad entscheiden Steigstrang, Gefälle und Raumhöhe. Eine bodengleiche Dusche braucht Aufbauhöhe für den Ablauf, und die ist im Altbau nicht immer vorhanden. Eine freistehende Wanne braucht eine Decke, die das Gewicht trägt. Was in Ihrem Haus geht, klären die Beiträge zum Bad im Wiener Altbau und zur freistehenden Badewanne. Möchten Sie nur das Bad angehen, finden Sie mehr auf unserer Seite zur Badrenovierung.
Ein Gestaltungsprinzip hilft in beiden Räumen: Neues darf neu aussehen. Eine moderne Küche in einem Gründerzeitzimmer wirkt dann stimmig, wenn sie sich zurücknimmt, klare Linien hat und Materialien verwendet, die zu Parkett und Wänden passen. Eichenholz, Mattlack in warmen Tönen und eine ruhige Arbeitsplatte vertragen sich mit Stuck besser als Hochglanz.
Stellen Sie sich den ersten Abend vor. Ihre Gäste stehen an der Insel, jemand schenkt nach, über allen liegt der Stuck im warmen Streiflicht. Die Flügeltür zum Salon steht offen, das Gespräch wandert mit.
Genehmigungen und Hausgemeinschaft
Im Wiener Altbau bauen Sie nie ganz allein. Die Hausverwaltung, die anderen Eigentümer und manchmal die Baupolizei reden mit. Für die meisten Arbeiten innerhalb der Wohnung, etwa neue Böden, neue Küche oder Malerarbeiten, braucht es keine Bewilligung. Anders ist es bei Eingriffen in tragende Wände, in Steigstränge, Kamine oder die Fassade.
Wer eine tragende Wand öffnen will, braucht einen Statiker und in der Regel eine Einreichung bei der Baubehörde. Wer an allgemeine Teile des Hauses angreift, etwa an Leitungen oder Fenster, braucht im Wohnungseigentum die Zustimmung der anderen Eigentümer. Die Einzelheiten beschreibt der Beitrag über Genehmigungen beim Umbau im Wiener Altbau. Für Wanddurchbrüche gibt es einen eigenen Beitrag zur tragenden Wand in Wien.
Oft ist es klüger, Räume durch großzügige Öffnungen oder Schiebetüren zu verbinden statt durch Abbruch. Gerade in den Wiener Enfiladen entstehen so schöne Übergänge mit wenig Eingriff, wie der Beitrag Halboffen statt offen zeigt. Wer aber hält all diese Fäden zusammen, von der Behörde bis zur letzten Schranktür?
Der Ablauf einer Altbausanierung mit Gesamtkonzept
Eine Generalsanierung im Altbau folgt im Wesentlichen diesen Schritten. Ihr Ansprechpartner bleibt dabei derselbe, vom ersten Strich bis zur Übergabe:
- Erstgespräch und Projektblatt mit Fotos und Grundriss.
- Bestandsaufnahme vor Ort mit Aufmaß, Prüfung von Leitungen, Decken und Fenstern.
- Klärung der Genehmigungen mit Hausverwaltung und, falls nötig, Behörde.
- Konzept mit Grundriss, Zonen, Licht und Materialpalette.
- Ausführungsplanung, Auswahl von Möbeln und Geräten, Kostenaufstellung.
- Bauphase: Rückbau, Installationen, Bad, Böden, Fenstersanierung, Malerarbeiten.
- Montage der Einbauten durch unsere Tischlerei Tischlerkultur.
- Möblierung, Übergabe und Nacharbeiten.
Maßgefertigte Einbauten sind im Altbau besonders wertvoll. Kein Systemschrank nutzt eine Wandhöhe von 3,40 Metern oder eine Nische neben dem Kamin so selbstverständlich wie ein Schrank nach Maß, gebaut in unserer eigenen Fertigung, in Wiener Tischlertradition seit 1935. Morgens gleitet die Tür lautlos auf, und Ihre Hemden hängen dort, wo früher eine tote Ecke war. Beispiele sehen Sie auf unserer Seite zu Einbauschränken. Welches Holz zu Ihrem Parkett passt, klärt der Beitrag über Echtholz im Innenausbau.
Zu den Kosten: Einen Festpreis gibt es nicht, weil der Zustand der Bausubstanz stark variiert. Es hängt vor allem von Leitungen, Bad, Küche, Böden und dem Umfang der Planung ab.
Häufige Fragen
Was kostet es, eine Altbauwohnung in Wien zu sanieren?
Das hängt stark vom Zustand der Wohnung und vom Umfang der Arbeiten ab, einen Festpreis gibt es nicht. Leitungen, Bad, Küche und Böden sind die großen Posten. Eine seriöse Zahl entsteht erst nach der Bestandsaufnahme und der Ausführungsplanung. Eine ehrliche erste Einordnung für Ihre Wohnung bekommen Sie aber schon im kostenlosen Erstgespräch.
Kann man das alte Parkett im Altbau erhalten?
Oft ja. Fischgrät- und Tafelparkett lässt sich in vielen Fällen abschleifen, ausbessern und neu ölen oder versiegeln. Fehlstellen werden mit Altholz ergänzt. Ob der Boden noch genug Nutzschicht hat, prüft ein Bodenleger vor Ort. Dieses Stück Geschichte ist also meist zu retten.
Darf man im Wiener Altbau Wände entfernen?
Nicht tragende Wände können meist ohne Bewilligung entfernt werden, sofern keine allgemeinen Teile des Hauses betroffen sind. Für tragende Wände braucht es einen Statiker und in der Regel eine Einreichung bei der Baubehörde. Im Wohnungseigentum ist zusätzlich die Zustimmung der Miteigentümer zu klären. Das lässt sich früh klären, und vieles davon nehmen wir Ihnen ab.
Sollte man Kastenfenster im Altbau tauschen?
Nicht unbedingt. Gut sanierte Kastenfenster können wieder dicht und in der Wärmedämmung deutlich verbessert werden und erhalten das Erscheinungsbild der Fassade. In Schutzzonen ist ein Tausch ohnehin nur eingeschränkt möglich und mit der Behörde abzustimmen. Sie müssen sich also nicht zwischen Wärme und Charakter entscheiden.
Passt eine moderne Küche in eine Altbauwohnung?
Ja, wenn sie sich in Proportion und Material an den Raum anpasst. Freistehende Inseln und Küchenzeilen mit Abstand zu Stuck und Fenstern lassen die Architektur sichtbar. Ruhige Fronten in Holz oder Mattlack wirken neben Stuck meist stimmiger als Hochglanz. Sie müssen dafür weder Stil noch Kochkomfort opfern.
Wie lange dauert eine Generalsanierung im Altbau?
Die reine Bauzeit liegt bei einer Generalsanierung meist zwischen drei und sechs Monaten. Davor kommen Planung, Genehmigungen und Lieferzeiten. Von der ersten Idee bis zum Einzug sollte man realistisch mit rund einem Jahr rechnen. Wer früh beginnt, plant in Ruhe.
