Ablauf, Kosten & Planung · 10 Min. Lesezeit
Wohnungssanierung: Der realistische Zeitplan bis zum entspannten Einzug
Der Kaufvertrag ist unterschrieben, Sie stehen mit dem Schlüssel in der leeren Wohnung, und im Kopf läuft schon die Rechnung: Sieben Monate bis September, das muss doch reichen. Ein paar Wochen später sagt Ihnen der Installateur, dass er nicht vor dem Fliesenleger kann, und Ihnen wird ein wenig mulmig. Stellen Sie sich dagegen vor, Sie wissen im März, was im Juli passiert: Der Plan hängt an der Wand, jede Bestellung ist draußen, und im September tragen Sie die Kisten in eine Wohnung, die nach frischem Öl und neuem Anfang riecht.
Nennen wir sie Familie R., ein Beispiel. Im Februar unterschreibt sie den Kaufvertrag für eine Altbauwohnung in der Josefstadt, 105 Quadratmeter, zweiter Stock, seit dreißig Jahren nicht angefasst. Die Tochter kommt im September in die Schule ums Eck. Herr R. rechnet wie oben. Frau R. ist skeptischer, weil eine Kollegin für ihr Bad allein ein halbes Jahr gebraucht hat. Beide haben ein bisschen recht. Wo geht die Zeit also wirklich hin?
Inhalt
- Wie lange dauert eine Wohnungssanierung? Die ehrliche Antwort
- Planen braucht Zeit, und das ist gut so
- Genehmigungen und Zustimmungen: der unsichtbare Zeitfaktor
- Lieferzeiten: warum bestellt wird, bevor der Abbruch beginnt
- Die Bauphase Schritt für Schritt
- Der Zeitplan im Überblick
- Was Zeitpläne kippt und wie man sie schützt
- Häufige Fragen
- Wie es weitergeht
Wie lange dauert eine Wohnungssanierung? Die ehrliche Antwort
Ein Sanierungszeitplan ist die zeitliche Abfolge aller Schritte von der ersten Planung bis zur Übergabe, mit den Abhängigkeiten zwischen den Gewerken. Er ist mehr als ein Bauzeitplan, weil er auch die Wochen vor der Baustelle enthält.
Für eine umfassende Sanierung einer Wiener Altbauwohnung mit neuer Küche, neuem Bad, neuer Elektrik und maßgefertigten Einbauten sind sechs bis zwölf Monate von der Idee bis zum Einzug ein realistischer Rahmen. Die eigentliche Bauzeit macht davon oft drei bis fünf Monate aus. Der Rest ist Planung, Entscheidung, Abstimmung und Warten auf Lieferungen.
Das überrascht viele, weil man beim Wort Sanierung an Staub und Lärm denkt, nicht an Pläne. Doch die Wochen am Zeichentisch sind die Versicherung für die Wochen auf der Baustelle. Jede Frage, die vorher geklärt ist, kostet später keinen Tag. Für Familie R. heißt das: September ist möglich, aber nur, wenn die Planung im März beginnt und Entscheidungen zügig fallen.
Was aber, wenn Sie ohne Plan einfach anfangen? Dann zahlen Sie doppelt: mit Doppelmiete, weil die Übergabe rutscht, mit Handwerkern, die wieder abziehen, und mit Entscheidungen, die zwischen Tür und Angel fallen und die Sie dann zwanzig Jahre anschauen. Warten kostet ebenfalls etwas, denn jede Woche Aufschub rückt Ihren Einzug weiter weg. Beginnen wir also dort, wo die meiste Zeit sinnvoll investiert ist.
Planen braucht Zeit, und das ist gut so
Die Planungsphase gliedert sich in drei Abschnitte. Zuerst das Erstgespräch und die Bestandsaufnahme vor Ort, meist innerhalb von ein bis zwei Wochen erledigt. Dann das Konzept mit Grundriss, Zonen, Materialrichtung und Licht, das mit Überarbeitungen häufig vier bis acht Wochen braucht. Es beginnt mit der Frage „Wie möchten Sie leben?“. Schließlich die Ausführungsplanung mit allen Detailplänen, Bemusterung und Angeboten, die noch einmal ähnlich lange dauert.
Diese Zeit lässt sich verkürzen, aber nicht beliebig. Am meisten Zeit sparen Sie mit schnellen, klaren Entscheidungen. Am meisten verlieren Sie, wenn in der Ausführungsplanung das Konzept neu verhandelt wird. Wie die Phasen der Zusammenarbeit im Detail aussehen, zeigt Mit einem Innenarchitekten arbeiten.
Im Altbau gehört zur Planung außerdem die genaue Prüfung der Substanz. Wo laufen die Leitungen, wie ist der Boden aufgebaut, welche Wände tragen? Besonders wenn eine Wand geöffnet werden soll, braucht es einen Statiker. Was dabei möglich ist, erklärt Tragende Wand entfernen in Wien. Warum sich ein umfassender Blick im Altbau lohnt, lesen Sie im Beitrag zur Altbauwohnung in Wien.
Ein Tag mehr Planung erspart oft eine Woche auf der Baustelle.
Doch selbst ein guter Plan wartet manchmal auf eine Unterschrift. Auf wessen?
Genehmigungen und Zustimmungen: der unsichtbare Zeitfaktor
Nicht jede Sanierung braucht eine Genehmigung. Sobald aber tragende Bauteile, gemeinsame Leitungen, Schächte oder die Fassade betroffen sind, müssen Hausverwaltung, gegebenenfalls andere Eigentümer und die Baupolizei (MA 37) eingebunden werden. Diese Schritte haben eigene Fristen, die sich kaum beschleunigen lassen.
Deshalb laufen sie parallel zur Planung. Sobald klar ist, welche Eingriffe nötig sind, wird geprüft, welche Zustimmungen fehlen, und die Unterlagen werden vorbereitet. Warten Sie damit bis zum Ende der Planung, verlieren Sie Wochen, im ungünstigen Fall Monate. Einen Überblick gibt Umbau im Wiener Altbau: Genehmigungen.
Auch kleinere Dinge brauchen Vorlauf. Eine Schuttmulde auf der Straße benötigt eine Bewilligung der Stadt. Die Hausordnung regelt oft, zu welchen Zeiten laute Arbeiten erlaubt sind. Und soll der Lift genutzt werden, ist ein Gespräch mit der Hausverwaltung sinnvoll. Bei Familie R. könnte die größte Hürde die Zustimmung zur Verlegung eines Abflusses an den Steigstrang sein, und die dauert vielleicht fünf Wochen. Bleibt das Teil, auf das auf der Baustelle alle warten.
Lieferzeiten: warum bestellt wird, bevor der Abbruch beginnt
Baustellen stehen meist still, weil ein Teil fehlt, nicht wegen des Wetters. Küchen italienischer Hersteller, maßgefertigte Einbauten, großformatige Keramik und Designarmaturen haben Produktions- und Lieferzeiten, die oft mehrere Wochen bis einige Monate betragen.
Ein guter Zeitplan rechnet deshalb rückwärts. Wann muss die Küche montiert werden? Wann muss sie dafür bestellt sein? Wann muss dafür die Planung freigegeben sein? Daraus ergibt sich, bis wann welche Entscheidung fallen muss. Wie eine Küche von der Planung bis zur Bestellung entsteht, beschreibt der Leitfaden zur neuen Einbauküche.
Maßgefertigte Schränke und Einbauten fertigt bei Richard Atelier die Tischlerei Tischlerkultur, in einer Wiener Tradition seit 1935. Weil Planung und Werkstatt eng zusammenarbeiten, entsteht ein Element erst, wenn die Baustelle die finalen Maße liefert. So ist kein Schrank zwei Zentimeter zu breit für die frisch verputzte Nische. Mehr auf der Seite Einbauschränke. Und wenn alles bestellt ist, geht es los.
Die Bauphase Schritt für Schritt
Die eigentliche Baustelle folgt einer Reihenfolge, die sich kaum umstellen lässt. Für eine umfassende Wohnungssanierung sieht sie typischerweise so aus:
- Schutz und Abbruch: Abdecken der Bereiche, die bleiben, Rückbau von Böden, Fliesen, Wänden und alten Installationen. Häufig ein bis zwei Wochen.
- Rohbau und Statik: Wanddurchbrüche, Träger, neue Wände im Trockenbau. Abhängig vom Umfang eine bis drei Wochen.
- Rohinstallation: Elektroleitungen, Wasser, Abfluss, Heizung, gegebenenfalls Flächenheizung. Oft zwei bis vier Wochen.
- Estrich und Trocknung: Neuer Estrich muss trocknen, bevor Böden verlegt werden. Als Faustregel braucht Zementestrich bei üblichen Stärken mehrere Wochen, die Restfeuchte wird vor dem Verlegen gemessen.
- Putz, Fliesen und Abdichtung: Wände werden fertiggestellt, Bäder abgedichtet und verfliest. Häufig zwei bis vier Wochen.
- Böden und Malerarbeiten: Parkett oder andere Beläge, Spachteln, Streichen.
- Montage: Küche, maßgefertigte Einbauten, Türen, Sanitärobjekte, Leuchten.
- Feinmontage und Reinigung: Steckdosen, Abdeckungen, Silikonfugen, Einregulieren, Endreinigung.
Manche Schritte überlappen, etwa Fliesenarbeiten im Bad und Trockenbau in anderen Räumen. Die Kunst der Koordination liegt darin, diese Überlappungen zu nutzen, ohne dass sich Gewerke behindern. Irgendwann in dieser Reihe kommt der Tag, an dem Sie zum ersten Mal die Küche öffnen und alles an seinem Platz sehen. Wie sich Elektro und Heizung früh mitdenken lassen, zeigen die Beiträge zur Elektroplanung und zu Heizen und Kühlen über Flächen.
Der Zeitplan im Überblick
Die Tabelle zeigt einen typischen Rahmen für eine umfassende Sanierung einer Altbauwohnung. Die Dauer ist eine Orientierung und hängt vom Einzelfall ab.
| Phase | Typische Dauer | Läuft parallel zu |
|---|---|---|
| Erstgespräch und Bestandsaufnahme | 1 bis 2 Wochen | |
| Konzept mit Überarbeitungen | 4 bis 8 Wochen | Prüfung der Substanz, Statik |
| Ausführungsplanung und Bemusterung | 4 bis 8 Wochen | Genehmigungen und Zustimmungen |
| Bestellungen und Lieferzeiten | mehrere Wochen bis Monate | Abbruch und Rohbau |
| Bauphase | oft 3 bis 5 Monate | Fertigung der Einbauten |
| Übergabe und Nachjustieren | 2 bis 4 Wochen nach Einzug | Wohnen |
Für Familie R. könnte das so aussehen: Planung von März bis Mitte Mai, Bestellungen Ende Mai, Baustart Anfang Juni, Montage der Küche Ende August, Einzug in der ersten Septemberwoche. Das ist knapp und klappt nur, wenn kein Punkt offen bleibt.
Teilsanierungen: wenn nur Küche oder Bad neu werden
Nicht jede Sanierung umfasst die ganze Wohnung. Wird nur das Bad renoviert, verkürzt sich die Bauzeit deutlich, die Planung und die Lieferzeiten für Keramik, Armaturen und Glas bleiben aber ein eigener Zeitblock. Ähnlich bei der Küche: Die Montage dauert oft nur wenige Tage, doch Planung, Bemusterung und Produktion brauchen Wochen bis Monate. Rechnen Sie also auch hier rückwärts. Wie lange speziell eine Badrenovierung dauert, zeigt Wie lange dauert eine Badrenovierung?.
Ein Zeitplan ist kein Versprechen. Er ist eine Kette von Entscheidungen, die zur richtigen Zeit fallen müssen.
Was Zeitpläne kippt und wie man sie schützt
Die meisten Verzögerungen haben dieselben Ursachen. Kennen Sie sie, können Sie vorbeugen.
- Späte Entscheidungen: Wird die Fliese erst ausgewählt, wenn der Fliesenleger schon wartet, steht die Baustelle. Entscheiden Sie vor Baubeginn.
- Änderungen während der Bauphase: Jede Änderung zieht andere Gewerke mit. Eine verschobene Steckdose ist harmlos, ein verschobenes WC nicht.
- Unerwartete Funde im Altbau: Alte Leitungen, morsche Balken, Hohlräume. Ein Puffer im Zeitplan fängt sie auf.
- Fehlende Teile: Bestellungen mit realistischem Vorlauf und eine Liste, wann was kommt, verhindern Lücken.
- Zu viele Ansprechpartner: Trägt niemand die Gesamtverantwortung, entstehen Wartezeiten zwischen den Gewerken.
- Feiertage und Urlaubszeit: Im August und rund um Weihnachten arbeiten viele Betriebe eingeschränkt, auch Lieferanten in Italien.
Ein Punkt steht selten im Zeitplan: Ihr eigenes Leben während der Bauzeit. Wo wohnen Sie, solange die Wohnung eine Baustelle ist? Wie lange läuft der bisherige Mietvertrag? Wo werden Möbel zwischengelagert? Familie R. könnte die alte Mietwohnung bis Ende September behalten, als Sicherheit, falls sich die Übergabe verschiebt. Diese Doppelbelastung von einem Monat gehört dann ins Budget und nimmt viel Druck aus dem Projekt.
Der wirksamste Schutz ist ein Ansprechpartner, der Planung und Ausführung vom ersten Strich bis zur Übergabe zusammenhält. Warum das Termine stabiler macht, beschreibt Planung und Ausführung aus einer Hand. Wie sich Zeit auch in Geld übersetzt, lesen Sie unter Was kostet ein Gesamtkonzept?. Abgeschlossene Projekte zeigen die Referenzen.
Häufige Fragen
Wie lange dauert eine komplette Wohnungssanierung in Wien?
Von der ersten Idee bis zum Einzug sind bei einer umfassenden Sanierung häufig sechs bis zwölf Monate realistisch. Die reine Bauzeit beträgt oft drei bis fünf Monate. Planung, Genehmigungen und Lieferzeiten machen den Rest aus und lassen sich nur begrenzt verkürzen. Beginnen Sie früh, wird es deutlich entspannter.
Kann man während der Sanierung in der Wohnung wohnen?
Bei einer umfassenden Sanierung kaum, weil Wasser, Strom und Heizung zeitweise abgeschaltet sind und Staub und Lärm den Alltag bestimmen. Bei Teilsanierungen, etwa nur Küche oder Bad, geht es mit Einschränkungen. Wir besprechen vorab, welche Lösung zu Ihrem Vorhaben passt, damit Sie rechtzeitig planen können.
Warum dauert die Planung so lange?
Weil jede offene Frage später auf der Baustelle Zeit kostet. In der Planung werden alle Maße, Materialien, Leitungen und Abläufe festgelegt, Muster begutachtet und Angebote eingeholt. Gleichzeitig laufen Prüfungen der Substanz und gegebenenfalls Genehmigungen. Diese Wochen holen Sie auf der Baustelle wieder herein.
Wie lange muss ein neuer Estrich trocknen?
Das hängt von Estrichart, Stärke, Raumklima und Jahreszeit ab. Zementestrich braucht bei üblichen Stärken als Faustregel mehrere Wochen. Vor dem Verlegen von Parkett oder Fliesen wird die Restfeuchte gemessen, damit es später keine Schäden gibt. Diese Zeit planen wir fix ein.
Wie kann ich die Sanierung beschleunigen?
Am meisten Zeit sparen Sie durch klare, frühe Entscheidungen und indem Sie während der Bauphase nichts mehr ändern. Ein Ansprechpartner, der alle Gewerke koordiniert, verhindert Wartezeiten. Auch eine frühe Prüfung von Genehmigungen und rechtzeitige Bestellungen sind entscheidend. Ein Großteil davon liegt also in Ihrer Hand.
Was passiert, wenn im Altbau unerwartete Schäden auftauchen?
Dann wird die Situation geprüft, gegebenenfalls mit Statiker, und eine Lösung besprochen. Ein Puffer im Zeitplan und eine Reserve im Budget sorgen dafür, dass solche Funde das Projekt nicht aus dem Gleichgewicht bringen. Im Altbau sind sie eher die Regel als die Ausnahme, und deshalb kein Grund zur Panik.
