Proceso, costes & planificación · 9 min de lectura
Reforma de vivienda: el calendario realista de la idea a la mudanza, y cómo llegar a tiempo
Firma en febrero el contrato de su piso Altbau y empieza a contar: la hija entra en septiembre en el colegio de la esquina. Siete meses, calcula usted. Podría ser de otro modo: llegar a septiembre con las cajas en su sitio, la cocina en marcha y la sensación de haber tenido todo bajo control. Llamémosles la familia R. en este ejemplo: un piso Altbau, el edificio de viviendas vienés anterior a 1945, en la Josefstadt, de 105 metros cuadrados, en la segunda planta, sin tocar desde hace treinta años. El señor R. cree que siete meses bastan. La señora R. es más escéptica, porque una compañera tardó medio año solo en su baño. Los dos tienen un poco de razón, y por eso importa saber adónde va realmente el tiempo.
Contenido
- ¿Cuánto dura una reforma de vivienda? La respuesta honesta
- Proyectar lleva tiempo, y eso es bueno
- Permisos y autorizaciones: el factor de tiempo invisible
- Plazos de entrega: por qué se pide antes de que empiece el derribo
- La fase de obra paso a paso
- El calendario de un vistazo
- Qué descompone los calendarios y cómo protegerlos
- Preguntas frecuentes
- Cómo continuar
¿Cuánto dura una reforma de vivienda? La respuesta honesta
Un calendario de reforma es la secuencia temporal de todos los pasos desde el primer proyecto hasta la entrega, con las dependencias entre los oficios. Es más que un plan de obra, porque incluye también las semanas anteriores a la obra.
Para una reforma integral de un piso Altbau vienés con cocina nueva, baño nuevo, instalación eléctrica nueva y muebles a medida, entre seis y doce meses desde la idea hasta la mudanza es un marco realista. El tiempo de obra propiamente dicho representa a menudo de tres a cinco meses. El resto es proyecto, decisión, coordinación y espera de los suministros.
Esto sorprende a muchos, porque al oír la palabra reforma se piensa en polvo y ruido, no en planos. Pero las semanas en la mesa de dibujo son el seguro de las semanas en la obra. Cada pregunta aclarada de antemano no cuesta después ni un día. Para la familia R. esto significaría: septiembre es posible, pero solo si el proyecto empieza en marzo y las decisiones se toman con rapidez. ¿Y adónde va el tiempo antes de la primera piqueta? Al proyecto.
Proyectar lleva tiempo, y eso es bueno
La fase de proyecto se divide en tres tramos. Primero, la primera conversación y la toma de datos in situ, normalmente resueltas en una o dos semanas. Luego, el concepto con distribución, zonas, línea de materiales y luz, que con las revisiones suele necesitar de cuatro a ocho semanas. Por último, el proyecto de ejecución con todos los planos de detalle, elección de muestras y presupuestos, que vuelve a durar un tiempo similar.
Lo que cuesta no hacer nada: empezar sin calendario se paga en meses, en una cocina que llega cuando los oficios ya se han ido, en un alquiler que se alarga, en un septiembre que se convierte en noviembre. Nuestra pregunta de partida es siempre la misma: ¿cómo quiere vivir, y para cuándo?
El tiempo de proyecto puede acortarse, pero no sin límite. Quien más tiempo ahorra es quien decide con rapidez y claridad. Quien más tiempo pierde es quien renegocia el concepto durante el proyecto de ejecución. Cómo son en detalle las fases de la colaboración lo describe el artículo Trabajar con un interiorista.
En el Altbau, el proyecto incluye además la revisión exacta de la construcción. ¿Por dónde discurren las instalaciones, cómo está formado el suelo, qué muros son portantes? Sobre todo cuando se va a abrir un muro, hace falta un ingeniero de estructuras. Qué es posible al respecto lo explica el artículo Quitar un muro portante en Viena. Por qué merece la pena una visión de conjunto en el Altbau lo muestra el artículo sobre el piso Altbau en Viena.
Un día más de proyecto suele ahorrar una semana en la obra.
Pero hay un tiempo que casi nadie ve: el de los permisos.
Permisos y autorizaciones: el factor de tiempo invisible
No toda reforma necesita un permiso. Pero en cuanto se ven afectados elementos portantes, tuberías comunes, conductos o la fachada, hay que implicar a la administración de la finca (Hausverwaltung), en su caso a otros propietarios y a la Baupolizei (MA 37), la inspección municipal de obras. Estos pasos tienen sus propios plazos, que apenas pueden acelerarse.
Por eso se desarrollan en paralelo al proyecto. En cuanto está claro qué intervenciones son necesarias, se comprueba qué autorizaciones faltan y se prepara la documentación. Quien espera hasta el final del proyecto pierde semanas y, en el peor caso, meses. Un panorama de qué autorizaciones suelen intervenir en el Altbau vienés lo ofrece el artículo Reformas en el Altbau vienés: permisos.
También las cosas menores necesitan antelación. Un contenedor de escombros en la calle requiere una autorización de la ciudad. El reglamento de la comunidad suele regular en qué horarios se permiten los trabajos ruidosos. Y si se quiere usar el ascensor, conviene hablar con la administración de la finca. Para la familia R., el mayor obstáculo podría ser la autorización para trasladar un desagüe al montante, que llegaría al cabo de cinco semanas, justo a tiempo. Una vez autorizado, el tiempo depende de los proveedores.
Plazos de entrega: por qué se pide antes de que empiece el derribo
La causa más frecuente de paradas en las obras no es el tiempo, sino una pieza que falta. Las cocinas de fabricantes italianos, los muebles a medida, la cerámica de gran formato y la grifería de diseño tienen plazos de producción y entrega que a menudo van de varias semanas a algunos meses.
Un buen calendario calcula, por eso, hacia atrás. ¿Cuándo hay que montar la cocina? ¿Cuándo tiene que estar pedida para ello? ¿Cuándo tiene que estar aprobado el proyecto para eso? De estas preguntas resulta hasta cuándo debe tomarse cada decisión. Cómo nace una cocina desde el proyecto hasta el pedido lo describe la guía para planificar una cocina empotrada nueva.
Los armarios y muebles empotrados a medida los fabrica en Richard Atelier la carpintería Tischlerkultur. Como proyecto y taller colaboran estrechamente, un elemento solo se fabrica cuando la obra aporta las medidas finales. Eso evita que un armario resulte dos centímetros demasiado ancho para el nicho recién enlucido. Más sobre ello en la página de armarios empotrados. Con la tradición de carpintería vienesa de Richard Atelier desde 1935, el taller y el proyecto hablan el mismo idioma. Con todo pedido, empieza la obra.
La fase de obra paso a paso
La obra propiamente dicha sigue un orden que apenas puede alterarse. Para una reforma integral de vivienda suele ser así:
- Protección y derribo: cubrir las zonas que se conservan, desmontar suelos, baldosas, tabiques e instalaciones antiguas. A menudo de una a dos semanas.
- Obra gruesa y estructura: aperturas en muros, vigas, tabiques nuevos de yeso laminado. Según el alcance, de una a tres semanas.
- Instalaciones en bruto: conductos eléctricos, agua, desagüe, calefacción y, en su caso, calefacción por superficies. A menudo de dos a cuatro semanas.
- Solera y secado: la solera nueva tiene que secar antes de colocar los suelos. Como regla práctica, la solera de cemento con los grosores habituales necesita varias semanas, y la humedad residual se mide antes de colocar.
- Enlucido, baldosas e impermeabilización: se terminan las paredes, se impermeabilizan y se alicatan los baños. A menudo de dos a cuatro semanas.
- Suelos y pintura: parqué u otros revestimientos, emplastecido, pintado.
- Montaje: cocina, muebles a medida, puertas, sanitarios, luminarias.
- Montaje final y limpieza: enchufes, embellecedores, juntas de silicona, ajustes, limpieza final.
Algunos pasos se solapan, por ejemplo los trabajos de baldosas en el baño y la tabiquería seca en otras estancias. El arte de la coordinación consiste en aprovechar estos solapes sin que los oficios se estorben entre sí. Cómo pensar pronto la electricidad y la calefacción lo muestran los artículos sobre la planificación eléctrica y sobre calefacción y refrigeración por superficies. ¿Cómo se ve todo junto? En una tabla.
El calendario de un vistazo
La tabla siguiente muestra un marco típico para una reforma integral de un piso Altbau. La duración es una orientación y depende de cada caso.
| Fase | Duración típica | Se desarrolla en paralelo a |
|---|---|---|
| Primera conversación y toma de datos | 1 a 2 semanas | |
| Concepto con revisiones | 4 a 8 semanas | Revisión de la construcción, estructura |
| Proyecto de ejecución y elección de muestras | 4 a 8 semanas | Permisos y autorizaciones |
| Pedidos y plazos de entrega | de varias semanas a meses | Derribo y obra gruesa |
| Fase de obra | a menudo 3 a 5 meses | Fabricación de los muebles a medida |
| Entrega y ajustes | 2 a 4 semanas tras la mudanza | Vivir en la casa |
Para la familia R. podría resultar este plan: proyecto de marzo a mediados de mayo, pedidos a finales de mayo, inicio de obra a principios de junio, montaje de la cocina a finales de agosto, mudanza en la primera semana de septiembre. Justo, pero posible si no queda ningún punto abierto. Imagine esa primera semana de septiembre: la niña sale al colegio de la esquina, y en la cocina huele a café.
Reformas parciales: cuando solo se renueva la cocina o el baño
No toda reforma abarca la vivienda entera. Si solo se reforma el baño, el tiempo de obra se acorta notablemente, pero el proyecto y los plazos de entrega de cerámica, grifería y vidrio siguen siendo un bloque de tiempo aparte. Algo parecido ocurre con la cocina: el montaje suele durar solo unos días, pero proyecto, elección de muestras y producción necesitan de semanas a meses. También en las reformas parciales merece la pena, por eso, calcular hacia atrás. Cuánto dura específicamente una reforma de baño lo muestra el artículo ¿Cuánto dura una reforma de baño?.
Un calendario no es una promesa. Es una cadena de decisiones que deben tomarse a su debido tiempo.
¿Y qué descompone esos calendarios?
Qué descompone los calendarios y cómo protegerlos
La mayoría de los retrasos tienen las mismas causas. Quien las conoce puede prevenirlas.
- Decisiones tardías: si la baldosa se elige cuando el solador ya está esperando, la obra se para. Decida antes de empezar.
- Cambios durante la fase de obra: cada cambio arrastra a otros oficios. Un enchufe desplazado es inofensivo; un inodoro desplazado, no.
- Hallazgos inesperados en el Altbau: tuberías viejas, vigas podridas, cavidades. Un colchón en el calendario los absorbe.
- Piezas que faltan: pedidos con una antelación realista y una lista de cuándo llega cada cosa evitan huecos.
- Demasiados interlocutores: si nadie asume la responsabilidad global, surgen tiempos de espera entre los oficios.
- Festivos y época de vacaciones: en agosto y en torno a Navidad muchas empresas trabajan a ritmo reducido, también los proveedores en Italia.
Un punto que rara vez figura en el calendario es la propia vida durante la obra. ¿Dónde vivirá mientras la vivienda sea una obra? ¿Hasta cuándo corre el contrato de alquiler actual? ¿Dónde se guardarán los muebles entretanto? La familia R. podría conservar su antiguo piso de alquiler hasta finales de septiembre, como seguro por si la entrega se retrasa. Una doble carga de un mes, prevista de antemano, quita mucha presión al proyecto.
La protección más eficaz es un único interlocutor que mantenga unidos proyecto y ejecución, desde el primer trazo hasta la entrega. Por qué eso hace los plazos más estables lo describe el artículo Planificación y ejecución en una sola mano. Y cómo el tiempo se traduce también en dinero lo lee en el artículo ¿Cuánto cuesta un proyecto integral?. Los proyectos terminados los muestran las referencias.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura una reforma completa de vivienda en Viena?
Desde la primera idea hasta la mudanza, en una reforma integral son con frecuencia realistas de seis a doce meses. El tiempo de obra propiamente dicho suele ser de tres a cinco meses. Proyecto, permisos y plazos de entrega constituyen el resto y solo pueden acortarse de forma limitada. Con su fecha en mano, lo vemos juntos.
¿Se puede vivir en la vivienda durante la reforma?
En una reforma integral es casi imposible, porque el agua, la luz y la calefacción están cortados temporalmente y el polvo y el ruido marcan el día a día. En reformas parciales, por ejemplo solo la cocina o el baño, es posible con limitaciones. Hablamos de antemano de qué solución encaja con su proyecto.
¿Por qué dura tanto el proyecto?
Porque cada pregunta abierta cuesta tiempo más tarde en la obra. En el proyecto se fijan todas las medidas, materiales, instalaciones y secuencias, se examinan las muestras y se recaban los presupuestos. Al mismo tiempo se desarrollan las revisiones de la construcción y, en su caso, los permisos. Esas semanas son las que protegen la obra.
¿Cuánto tiempo tiene que secar una solera nueva?
Depende del tipo de solera, del grosor, del clima de la estancia y de la estación. La solera de cemento necesita, como regla práctica, varias semanas con los grosores habituales. Antes de colocar parqué o baldosas se mide la humedad residual para que más adelante no haya daños.
¿Cómo puedo acelerar la reforma?
Donde más tiempo se ahorra es con decisiones claras y tempranas y no cambiando nada durante la fase de obra. Un interlocutor que coordine todos los oficios evita los tiempos de espera. También son decisivos revisar pronto los permisos y hacer los pedidos con antelación. Lo hablamos desde la primera conversación.
¿Qué ocurre si en el Altbau aparecen daños inesperados?
Entonces se examina la situación, en su caso con un ingeniero de estructuras, y se acuerda una solución. Un colchón en el calendario y una reserva en el presupuesto hacen que estos hallazgos no desequilibren el proyecto. En el Altbau son más bien la regla que la excepción. Por eso el calendario siempre lleva colchón.
