Reformar un piso Altbau en Viena: qué permisos necesita y cómo prepararlos sin estrés

Quién interviene en una reforma de Altbau

En una reforma de un piso Altbau vienés pueden participar varias instancias. No todas son relevantes en cada proyecto, pero conviene conocerlas:

• Administración de la finca (Hausverwaltung): conoce el edificio, administra las partes comunes y sabe qué normas rigen en la casa. Suele ser el primer punto de contacto.
• Copropietarios: en un piso en propiedad, participan en la decisión cuando se ven afectadas partes comunes del edificio o sus intereses.
• Arrendador: en un piso de alquiler, para modificaciones sustanciales se necesita por lo general su autorización.
• Baupolizei (MA 37): la autoridad de obras de la ciudad de Viena es competente cuando una intervención es relevante en términos de derecho de la edificación, por ejemplo en elementos portantes.
• Ingeniero de estructuras: valora si una intervención en la estructura portante es posible y cómo, y aporta la base para muchos pasos posteriores.
• Otras instancias: en edificios protegidos como monumento, en zonas de protección, con aparatos de gas o instalaciones de evacuación de humos, pueden tener que intervenir otras instancias o especialistas, como el deshollinador.

Para la pareja de Spittelberg intervinieron al final casi todas estas instancias, aunque no para cada deseo. El muro afectaba a la estructura, a los copropietarios y a la autoridad de obras. El baño afectaba sobre todo a la administración de la finca, por el montante. El aparato de aire acondicionado afectaba a la fachada. Empecemos por lo que más inquieta a quien posee su piso: ¿qué dicen los copropietarios?

Piso en propiedad: la autorización de los copropietarios

Quien posee un piso en propiedad puede decidir por sí mismo muchas cosas dentro de su vivienda. Los límites surgen donde se tocan partes generales del edificio o pueden verse afectados los intereses de otros propietarios. Entre ellas figuran típicamente los muros y forjados portantes, las tuberías comunes y los montantes, los conductos, las chimeneas y la fachada.

En estos casos hay que recabar por lo general la autorización de los demás propietarios. Cómo se hace en el edificio concreto lo sabe la administración de la finca. A veces basta una autorización por escrito, a veces el asunto se trata en la junta de propietarios. Lo importante es que la documentación sea comprensible: un plano, una breve descripción y, cuando haga falta, un dictamen del ingeniero de estructuras.

Nuestra experiencia es que los copropietarios rara vez se niegan por principio. Quieren saber si su vivienda se ve afectada, si habrá ruido y durante cuánto tiempo. Quien informa con franqueza facilita la autorización.

Piso de alquiler: el arrendador también decide

En un piso de alquiler los márgenes son más estrechos. Para modificaciones sustanciales, por ejemplo en paredes, instalaciones o instalaciones sanitarias, se necesita por lo general la autorización del arrendador. Aclare además qué ocurre con los cambios al marcharse. Un acuerdo por escrito da claridad a ambas partes.

La mayoría de las autorizaciones no fracasan por el contenido, sino por una solicitud poco clara.

Pero hay una instancia que a muchos les impone más: la autoridad de obras.

La autoridad de obras: cuándo entra en juego la MA 37

La Ordenanza de la Edificación de Viena distingue, en términos simplificados, entre proyectos que son posibles sin acudir a la autoridad, proyectos que hay que comunicar a la autoridad y proyectos que necesitan una licencia de obra. A qué categoría pertenece depende de la intervención concreta, y eso es justo lo que debe aclararse antes de empezar la obra.

Como orientación aproximada vale esto: renovar acabados, suelos, baldosas y sanitarios en el mismo lugar es por lo general inocuo desde el punto de vista del derecho de la edificación. En cambio, las intervenciones en elementos portantes, los cambios en la fachada o en los conductos y las modificaciones del uso de estancias concretas pueden requerir acudir a la Baupolizei (MA 37). Si hace falta un proyecto de presentación (Einreichplan) y qué documentación incluye, lo aclaramos caso por caso con la autoridad, el ingeniero de estructuras y, en su caso, un ingeniero civil habilitado (Ziviltechniker).

Para los propietarios esto significa sobre todo: incluya estos pasos en el calendario. Los procedimientos administrativos tienen sus propios plazos, que no pueden acortarse a voluntad. Cómo encaja esto en un desarrollo realista lo muestra el artículo sobre el calendario de una reforma de vivienda. Y, antes del trámite, suele ir el cálculo: la estructura.

Estructura: por qué el ingeniero de estructuras suele ser el primero

En el Altbau vienés no siempre se ve a primera vista qué muro es portante. Los muros maestros centrales casi siempre soportan carga, pero también tabiques aparentemente ligeros pueden absorber cargas, por ejemplo porque los forjados han cedido a lo largo de las décadas. Por eso, ante cualquier intervención en muros o forjados, la valoración de un ingeniero de estructuras está al principio.

El ingeniero de estructuras revisa la situación in situ, evalúa la estructura portante y, si es posible, propone una solución, por ejemplo una viga de acero sobre una nueva abertura. Su dictamen es a menudo la base para la autorización de los copropietarios y para la documentación que se presenta a la autoridad. Qué es posible al abrir un muro portante y qué implica lo explica el artículo Quitar un muro portante en Viena. Cómo sale bien después la cocina abierta lo describe el artículo sobre la cocina abierta al salón.

En el caso de la pareja de Spittelberg se vio que el muro hacia la cocina efectivamente soportaba carga. La solución no fue una apertura completa, sino un amplio paso con viga y una puerta corredera de vidrio. El resultado parece más abierto de lo pensado y fue autorizable con mucho menos esfuerzo. Imagine su mañana de domingo: la luz de la cocina llegando al salón a través de un paso amplio y ni un papel pendiente en el cajón.

Otra ventaja de una valoración estructural temprana: evita que los deseos se concreten demasiado antes de saber si son viables. Quien se entera solo tras la presentación del concepto de que la apertura prevista no es posible pierde tiempo y a menudo también ilusión. Por eso, en nuestro caso el ingeniero de estructuras pertenece a la fase de toma de datos, no al proyecto de ejecución. Queda un aspecto que afecta sobre todo a lo que se ve desde la calle.

Protección del patrimonio, zona de protección y fachada

Muchos edificios vieneses de la época de los Gründerzeit se encuentran en zonas de protección (Schutzzonen), y algunos están protegidos como monumento. Esto afecta sobre todo al aspecto exterior, es decir, la fachada, las ventanas, el tejado y los elementos visibles. En los edificios situados en zonas de protección, los espacios interiores suelen verse menos afectados; en los edificios protegidos como monumento, en cambio, puede haber condicionantes también en el interior, por ejemplo para la escayola, las puertas o los suelos históricos.

Para los propietarios esto significa: todo lo que repercute hacia el exterior requiere un cuidado especial. Un aparato de aire acondicionado en la fachada, ventanas nuevas o una terraza modificada pueden exigir autorizaciones adicionales. Si un edificio está protegido como monumento o se encuentra en una zona de protección puede aclararse de antemano, y la administración de la finca suele saberlo.

En el caso de la pareja de Spittelberg, el aparato en la fachada se convirtió en otra solución: un equipo con unidad exterior en el patio interior, acordado con la administración de la finca y los copropietarios. Qué alternativas hay para tener temperaturas agradables lo muestra el artículo Calefacción y refrigeración por superficies. Todo esto, ¿cómo se resume por proyecto?

Proyectos típicos y quién interviene

La siguiente vista general es una orientación de la práctica, no una clasificación jurídica. En cada caso concreto puede ser distinto.

Si quiere unir dos viviendas, surgen otras cuestiones, por ejemplo sobre la situación en el registro de la propiedad (Grundbuch) y sobre la comunidad de propietarios. El artículo Unir dos viviendas en una describe el lado del proyecto. Y ¿en qué orden se hace todo?

Cómo proceder: seis pasos

Una forma ordenada de proceder ahorra tiempo y nervios. Este orden ha dado buen resultado en nuestros proyectos:

Lo que cuesta no ordenar los permisos es una obra parada con el polvo ya en la escalera, un vecino que se opone porque nadie le avisó, un proyecto que hay que rehacer porque el muro resultó portante. Todo eso se ve venir si se pregunta a tiempo.

1. Reunir y priorizar los deseos. ¿Qué debe cambiar? ¿Qué intervenciones son realmente necesarias y cuáles serían un lujo?
2. Revisar el estado actual. Medición, revisión de muros e instalaciones, valoración de qué elementos se ven afectados.
3. Contar con el ingeniero de estructuras. Ante toda intervención en muros o forjados, antes de proyectar lo que no es posible.
4. Informar pronto a la administración de la finca. Aclarar qué autorizaciones hacen falta y cómo se recaban en el edificio.
5. Preparar la documentación. Planos, descripción, dictamen del ingeniero de estructuras y, en caso necesario, documentación de presentación para la Baupolizei.
6. Llevar a los vecinos con usted. Un breve aviso en el portal o una conversación personal sobre la duración y las fases ruidosas hace a menudo maravillas.

En Richard Atelier, esta preparación forma parte del proyecto, con un único interlocutor y con la experiencia de una carpintería vienesa de tradición desde 1935. Hablamos con la administración de la finca, el ingeniero de estructuras y, donde haga falta, la autoridad, y preparamos la documentación de modo que sea comprensible. Cómo se integra esta coordinación en el desarrollo del proyecto lo describen los artículos Trabajar con un interiorista y Planificación y ejecución en una sola mano. Quién está detrás del proyecto lo muestra la página del equipo. Imagine el día en que empieza la obra: los vecinos avisados, los papeles en regla y usted tranquilo, con una sola persona al otro lado del teléfono.

Quien gana a la administración de la finca como aliada ha recorrido ya la mitad del camino.

Y las dudas que más se repiten entre quienes reforman un Altbau.