Ablauf, Kosten & Planung · 10 Min. Lesezeit
Umbau im Wiener Altbau: Welche Genehmigungen Sie brauchen, und wie der Weg leicht wird
Sie sitzen in der Eigentümerversammlung, erwähnen beiläufig Ihre Wand, und plötzlich fallen Wörter wie Zustimmung, Statik und Schutzzone. Am Heimweg fragen Sie sich, ob Sie sich zu viel vorgenommen haben. Stellen Sie sich denselben Heimweg ein halbes Jahr später vor: Die Unterlagen sind unterschrieben, die Nachbarn wissen Bescheid, und Sie denken nur noch daran, wie abends das Licht durch den neuen Durchgang bis in die Küche fallen wird.
Ein Beispiel vom Spittelberg: Ein Paar hat dort eine Eigentumswohnung im Gründerzeithaus gekauft, hohe Räume, Kastenfenster, eine dunkle Küche am Ende des Gangs. Der Wunsch klingt einfach: Die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer soll weg, das Bad größer werden, im Sommer wäre ein Klimagerät schön. Haben sie sich zu viel vorgenommen? Nein. Sie brauchen nur die richtige Reihenfolge. Hier ordnen wir, wer mitredet und wie Sie Genehmigungen in Ruhe vorbereiten.
Ein wichtiger Hinweis vorab: Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung aus der Planungspraxis. Er ersetzt keine rechtliche Beratung und keine Auskunft der Behörde. Jedes Haus und jeder Eingriff ist anders.
Inhalt
- Wer bei einem Umbau im Altbau mitredet
- Eigentumswohnung: die Zustimmung der Miteigentümer
- Die Baubehörde: wann die MA 37 ins Spiel kommt
- Statik: warum der Statiker oft zuerst kommt
- Denkmalschutz, Schutzzone und Fassade
- Typische Vorhaben und wer mitredet
- So gehen Sie vor: sechs Schritte
- Häufige Fragen
- Wie es weitergeht
Wer bei einem Umbau im Altbau mitredet
Bei einem Umbau in einer Wiener Altbauwohnung können mehrere Stellen beteiligt sein. Nicht alle sind bei jedem Projekt relevant, aber es hilft, sie zu kennen:
- Hausverwaltung: Sie kennt das Haus, verwaltet die gemeinsamen Teile und weiß, welche Regeln im Haus gelten. Sie ist meist die erste Anlaufstelle.
- Miteigentümer: In einer Eigentumswohnung entscheiden sie mit, wenn gemeinsame Teile des Hauses oder ihre Interessen betroffen sind.
- Vermieter: In einer Mietwohnung braucht es für wesentliche Veränderungen in der Regel seine Zustimmung.
- Baupolizei (MA 37): Die Baubehörde der Stadt Wien ist zuständig, wenn ein Eingriff baurechtlich relevant ist, etwa bei tragenden Bauteilen.
- Statiker: Er beurteilt, ob und wie ein Eingriff in die Tragstruktur möglich ist, und liefert die Grundlage für viele weitere Schritte.
- Weitere Stellen: Bei denkmalgeschützten Häusern, in Schutzzonen, bei Gasgeräten oder Abgasanlagen können zusätzliche Stellen oder Fachleute wie der Rauchfangkehrer einzubinden sein.
Für das Paar am Spittelberg sind fast alle diese Stellen beteiligt, allerdings nicht für jeden Wunsch. Die Wand betrifft Statik, Miteigentümer und Baubehörde. Das Bad betrifft vor allem die Hausverwaltung wegen des Steigstrangs. Das Klimagerät betrifft die Fassade. Wie überzeugen Sie nun zuerst Ihre Nachbarn?
Eigentumswohnung: die Zustimmung der Miteigentümer
In einer Eigentumswohnung dürfen Sie innerhalb der eigenen vier Wände vieles selbst entscheiden. Grenzen entstehen dort, wo allgemeine Teile des Hauses berührt werden oder die Interessen anderer Eigentümer betroffen sein können. Dazu zählen typischerweise tragende Wände und Decken, gemeinsame Leitungen und Steigstränge, Schächte, Kamine und die Fassade.
In solchen Fällen ist in der Regel die Zustimmung der übrigen Eigentümer einzuholen. Wie das im konkreten Haus abläuft, weiß die Hausverwaltung. Manchmal genügt eine schriftliche Zustimmung, manchmal wird das Thema in der Eigentümerversammlung behandelt. Wichtig ist, dass die Unterlagen verständlich sind: ein Plan, eine kurze Beschreibung und, wo nötig, eine Stellungnahme des Statikers.
Unsere Erfahrung ist, dass Miteigentümer selten aus Prinzip ablehnen. Sie möchten wissen, ob ihre Wohnung betroffen ist, ob es laut wird und wie lange. Informieren Sie offen, erleichtern Sie die Zustimmung.
Mietwohnung: der Vermieter entscheidet mit
In einer Mietwohnung sind die Spielräume enger. Für wesentliche Veränderungen, etwa an Wänden, Leitungen oder Sanitärinstallationen, braucht es in der Regel die Zustimmung des Vermieters. Klären Sie außerdem, was beim Auszug mit den Veränderungen geschieht. Eine schriftliche Vereinbarung schafft für beide Seiten Klarheit und Ruhe.
Die meisten Zustimmungen scheitern nicht am Inhalt, sondern an einer unklaren Anfrage.
Die Baubehörde: wann die MA 37 ins Spiel kommt
Die Wiener Bauordnung unterscheidet, vereinfacht gesagt, zwischen Vorhaben, die ohne Befassung der Behörde möglich sind, Vorhaben, die anzuzeigen sind, und Vorhaben, die eine Baubewilligung brauchen. Welche Kategorie zutrifft, hängt vom konkreten Eingriff ab und gehört vor Baubeginn geklärt.
Als grobe Orientierung gilt: Das Erneuern von Oberflächen, Böden, Fliesen und Sanitärobjekten am selben Ort ist baurechtlich in der Regel unproblematisch. Eingriffe in tragende Bauteile, Veränderungen an der Fassade oder an Schächten und Änderungen der Nutzung einzelner Räume können dagegen eine Befassung der Baupolizei (MA 37) erfordern. Ob ein Einreichplan nötig ist und welche Unterlagen dazugehören, klären wir im Einzelfall mit der Behörde, dem Statiker und gegebenenfalls einem Ziviltechniker.
Für Sie heißt das vor allem: Rechnen Sie diese Schritte in den Zeitplan ein. Behördliche Verfahren haben eigene Fristen, die sich nicht beliebig verkürzen lassen. Wie sich das in einen realistischen Ablauf fügt, zeigt der Zeitplan einer Wohnungssanierung. Zugleich gilt: Was Sie vor sich herschieben, wird nicht leichter. Die dunkle Küche bleibt dunkel, die Handwerker sind irgendwann woanders gebucht, und ein Umbau ohne geklärte Zustimmung kann Sie später mehr kosten als das Warten: Streit im Haus, Stillstand auf der Baustelle, Fragen beim Verkauf. Wer also muss als Erster auf den Plan?
Statik: warum der Statiker oft zuerst kommt
Im Wiener Altbau ist nicht immer auf den ersten Blick erkennbar, welche Wand trägt. Mittelmauern tragen fast immer, aber auch scheinbar leichte Zwischenwände können Lasten aufnehmen, etwa weil sich Decken über die Jahrzehnte gesetzt haben. Deshalb beginnt jeder Eingriff in Wände oder Decken mit der Beurteilung durch einen Statiker.
Der Statiker prüft die Situation vor Ort, bewertet die Tragstruktur und schlägt, wenn möglich, eine Lösung vor, etwa einen Stahlträger über einer neuen Öffnung. Seine Stellungnahme ist oft die Grundlage für die Zustimmung der Miteigentümer und für die Unterlagen an die Behörde. Was beim Öffnen einer tragenden Wand möglich ist, klärt Tragende Wand entfernen in Wien. Wie schön die offene Küche danach werden kann, zeigt der Beitrag zur offenen Wohnküche.
Angenommen, beim Paar am Spittelberg trägt die Wand zur Küche tatsächlich mit. Dann liegt die Lösung vielleicht nicht in der vollständigen Öffnung, sondern in einem breiten Durchgang mit Träger und einer Glasschiebetür. Das wirkt oft offener als gedacht und kann mit deutlich weniger Aufwand genehmigungsfähig sein. Am Morgen steht das Paar in der Küche, die Tür ist zur Seite geschoben, und zum ersten Mal reicht das Licht vom Straßenfenster bis zur Arbeitsplatte.
Eine frühe statische Beurteilung verhindert außerdem, dass Wünsche zu konkret werden, bevor klar ist, ob sie umsetzbar sind. Wer erst nach der Konzeptpräsentation erfährt, dass die geplante Öffnung nicht möglich ist, verliert Zeit und oft auch Begeisterung. Deshalb gehört der Statiker bei uns in die Bestandsaufnahme, nicht in die Ausführungsplanung. Doch was gilt für alles, was man von außen sieht?
Denkmalschutz, Schutzzone und Fassade
Viele Wiener Gründerzeithäuser liegen in Schutzzonen, manche stehen unter Denkmalschutz. Das betrifft vor allem das äußere Erscheinungsbild, also Fassade, Fenster, Dach und sichtbare Bauteile. Innenräume sind bei Häusern in Schutzzonen meist weniger betroffen, bei denkmalgeschützten Häusern kann es dagegen auch im Inneren Auflagen geben, etwa für Stuck, Türen oder historische Böden.
Für Sie bedeutet das: Alles, was nach außen wirkt, braucht besondere Sorgfalt. Ein Klimagerät an der Fassade, neue Fenster oder eine veränderte Terrasse können zusätzliche Zustimmungen erfordern. Ob ein Haus unter Denkmalschutz steht oder in einer Schutzzone liegt, lässt sich vorab klären, und die Hausverwaltung weiß es meist.
Beim Paar am Spittelberg könnte aus dem Klimagerät an der Fassade eine andere Lösung werden: ein Gerät mit Außeneinheit im Innenhof, abgestimmt mit Hausverwaltung und Miteigentümern. Im August schlafen die beiden dann bei angenehmer Kühle, und von der Straße aus ist nichts zu sehen. Welche Alternativen es gibt, zeigt Heizen und Kühlen über Flächen. Wer redet also bei welchem Vorhaben mit?
Typische Vorhaben und wer mitredet
Die folgende Übersicht ist eine Orientierung aus der Praxis, keine rechtliche Einordnung. Im Einzelfall kann es anders sein.
| Vorhaben | Hausverwaltung, Eigentümer oder Vermieter | Baupolizei (MA 37) | Statiker |
|---|---|---|---|
| Böden, Fliesen, Malerarbeiten erneuern | meist nur Hausordnung beachten | in der Regel nicht nötig | nicht nötig |
| Bad am selben Ort erneuern | bei Arbeiten am Steigstrang informieren | in der Regel nicht nötig | nicht nötig |
| Bad oder WC verlegen | meist Zustimmung nötig | je nach Eingriff prüfen | bei Eingriffen in die Decke |
| Nichttragende Wand versetzen | je nach Haus informieren | je nach Eingriff prüfen | prüfen, ob sie wirklich nicht trägt |
| Tragende Wand öffnen | Zustimmung in der Regel nötig | Befassung in der Regel nötig | unbedingt |
| Klimagerät, Fenster, Fassade | Zustimmung in der Regel nötig | je nach Lage und Schutzzone prüfen | meist nicht nötig |
| Gastherme oder Abgasanlage ändern | informieren | je nach Eingriff prüfen | nicht nötig, aber Installateur und Rauchfangkehrer |
Möchten Sie zwei Wohnungen verbinden, kommen weitere Fragen hinzu, etwa zur Grundbuchsituation und zur Wohnungseigentumsgemeinschaft. Wie daraus eine Wohnung wird, zeigt Zwei Wohnungen zusammenlegen. Und in welcher Reihenfolge gehen Sie vor?
So gehen Sie vor: sechs Schritte
Ein geordnetes Vorgehen spart Zeit und Nerven. Diese Reihenfolge hat sich bei unseren Projekten bewährt:
- Wünsche sammeln und priorisieren. Was soll sich ändern? Welche Eingriffe sind wirklich nötig, welche wären schön?
- Bestand prüfen. Aufmaß, Prüfung der Wände und Leitungen, Einschätzung, welche Bauteile betroffen sind.
- Statiker beiziehen. Bei jedem Eingriff in Wände oder Decken, bevor geplant wird, was nicht möglich ist.
- Hausverwaltung früh informieren. Klären, welche Zustimmungen nötig sind und wie sie im Haus eingeholt werden.
- Unterlagen vorbereiten. Pläne, Beschreibung, Stellungnahme des Statikers, bei Bedarf Einreichunterlagen für die Baupolizei.
- Nachbarn mitnehmen. Ein kurzer Aushang oder ein persönliches Gespräch über Dauer und laute Phasen wirkt oft Wunder.
Bei Richard Atelier ist diese Vorbereitung Teil der Planung, denn sie beginnt mit derselben Frage wie alles bei uns: Wie möchten Sie leben? Davon leiten wir ab, was wirklich nötig ist. Wir sprechen mit Hausverwaltung, Statiker und, wo nötig, der Behörde und bereiten Unterlagen verständlich auf. Sie haben dafür einen Ansprechpartner vom ersten Strich bis zur Übergabe, die Einbauten fertigt unsere Tischlerei Tischlerkultur, Wiener Tischlertradition seit 1935. Wie das zusammenspielt, zeigen Mit einem Innenarchitekten arbeiten und Planung und Ausführung aus einer Hand. Wer hinter der Planung steht, sehen Sie unter Team.
Wer die Hausverwaltung als Verbündete gewinnt, hat die halbe Strecke schon hinter sich.
Häufige Fragen
Brauche ich für eine Badrenovierung im Altbau eine Genehmigung?
Wenn das Bad am selben Ort erneuert wird und nur Oberflächen und Sanitärobjekte getauscht werden, ist das in der Regel ohne Befassung der Behörde möglich. Bei Arbeiten an gemeinsamen Leitungen wie dem Steigstrang sollte die Hausverwaltung eingebunden werden. Wird das Bad verlegt oder in die Decke eingegriffen, sind weitere Abklärungen nötig. Mehr zur Umsetzung finden Sie auf der Seite Badrenovierung. Für viele Bäder ist der Weg also kürzer, als Sie vielleicht befürchten.
Darf ich in meiner Eigentumswohnung eine Wand entfernen?
Bei nichttragenden Wänden ist das oft möglich, sollte aber trotzdem vom Statiker bestätigt werden, weil im Altbau auch leichte Wände Lasten tragen können. Bei tragenden Wänden braucht es in der Regel eine statische Lösung, die Zustimmung der Miteigentümer und eine Befassung der Baupolizei (MA 37). Wir klären das im Einzelfall vor jeder Planung. So wissen Sie früh, woran Sie sind.
Was macht die MA 37 bei einem Wohnungsumbau?
Die MA 37 ist die Baupolizei der Stadt Wien. Sie ist zuständig, wenn ein Umbau baurechtlich relevant ist, etwa bei Eingriffen in tragende Bauteile oder bei bestimmten Veränderungen an Fassade und Schächten. Ob und in welcher Form sie einzubinden ist, hängt vom konkreten Vorhaben ab. Das bereiten wir mit Ihnen vor.
Wie lange dauert es, bis Zustimmungen vorliegen?
Das ist sehr unterschiedlich. Eine schriftliche Zustimmung der Hausverwaltung kann in wenigen Wochen vorliegen, eine Behandlung in der Eigentümerversammlung oder ein behördliches Verfahren dauert oft länger. Deshalb sollten diese Schritte parallel zur Planung beginnen. Beginnen Sie früh, nehmen Sie den Druck aus dem Zeitplan.
Was passiert, wenn ich ohne nötige Zustimmung umbaue?
Ohne nötige Zustimmung riskieren Sie Streit mit Miteigentümern oder Vermieter, behördliche Aufträge und im ungünstigsten Fall einen Rückbau. Außerdem kann es beim späteren Verkauf Probleme geben. Das lässt sich vermeiden: Klären Sie vorher sauber, was nötig ist, dann bauen Sie ohne dieses Risiko.
Muss ich meine Nachbarn über den Umbau informieren?
Eine gesetzliche Pflicht zur persönlichen Information besteht nicht in jedem Fall, aber es ist klug und fair. Ein kurzer Aushang mit Dauer, lauten Phasen und einer Kontaktperson verhindert viele Konflikte. Die Hausordnung regelt oft zusätzlich, zu welchen Zeiten laute Arbeiten erlaubt sind. Zehn Minuten, die sich lange auszahlen.
