Processo, costi & pianificazione · 9 min di lettura
Ristrutturazione dell'appartamento: tempi realistici, per arrivare al trasloco senza affanno
Ha appena firmato il contratto per una casa nuova e, sul calendario, c'è già la data in cui vorrebbe traslocare. Il cuore batte un po' più forte: ce la farà? Ora immagini di sapere, mese per mese, che cosa succede e perché: nessun cantiere che si trascina, nessuna scatola in corridoio, la chiave che gira nella serratura esattamente quando serve.
Chiamiamola la famiglia R. A febbraio firma il contratto di acquisto per un appartamento d'epoca, un cosiddetto Altbau, nella Josefstadt: 105 metri quadrati, secondo piano, non toccato da trent'anni. A settembre la figlia comincia la scuola dietro l'angolo, quindi entro allora deve essere tutto pronto. Il signor R. fa i conti: sette mesi, devono bastare. La signora R. è più scettica, perché una collega per il solo bagno ha impiegato mezzo anno. Hanno ragione un po' tutti e due. Vediamo dove il tempo va davvero a finire.
Indice
- Quanto dura la ristrutturazione di un appartamento: la risposta onesta
- Progettare richiede tempo, ed è un bene
- Permessi e consensi: il fattore tempo invisibile
- Tempi di consegna: perché si ordina prima che inizi la demolizione
- La fase di cantiere passo dopo passo
- Il cronoprogramma in sintesi
- Che cosa stravolge i cronoprogrammi e come proteggerli
- Domande frequenti
- Come si prosegue
Quanto dura la ristrutturazione di un appartamento: la risposta onesta
Un cronoprogramma di ristrutturazione è la sequenza temporale di tutti i passaggi dalla prima progettazione alla consegna, con le dipendenze tra i mestieri. È più di un programma dei lavori, perché comprende anche le settimane precedenti al cantiere.
Per una ristrutturazione completa di un appartamento d'epoca viennese con nuova cucina, nuovo bagno, nuovo impianto elettrico e arredi su misura, da sei a dodici mesi dall'idea al trasloco sono un quadro realistico. Il cantiere vero e proprio ne occupa spesso da tre a cinque. Il resto è progettazione, decisione, coordinamento e attesa delle consegne.
Questo sorprende molti, perché alla parola ristrutturazione si pensa a polvere e rumore, non ai disegni. Eppure le settimane al tavolo da disegno sono l'assicurazione per le settimane in cantiere. Ogni domanda chiarita in anticipo, in seguito non costa nemmeno un giorno. Per la famiglia R. questo significava: settembre è possibile, ma solo se la progettazione inizia a marzo e le decisioni vengono prese rapidamente. La nostra domanda, qui come ovunque, è: come desidera vivere? Dalla risposta nasce il calendario. E la prima fase è la più sottovalutata.
Progettare richiede tempo, ed è un bene
La fase di progettazione si articola in tre parti. Prima il primo colloquio e il rilievo sul posto, di solito conclusi in una o due settimane. Poi il concept con planimetria, zone, indirizzo dei materiali e luce, che con le revisioni richiede spesso da quattro a otto settimane. Infine il progetto esecutivo con tutti i disegni di dettaglio, la campionatura e le offerte, che richiede ancora una volta un tempo simile.
Questo tempo si può accorciare, ma non a piacere. Risparmia più tempo chi decide in fretta e con chiarezza. Perde più tempo chi rinegozia il concept durante il progetto esecutivo. Come si presentino nel dettaglio le fasi della collaborazione lo descrive l'articolo Lavorare con un interior designer.
Nell'Altbau la progettazione comprende inoltre la verifica accurata della struttura. Dove corrono le tubazioni, com'è stratificato il pavimento, quali pareti sono portanti? Soprattutto quando si vuole aprire una parete serve uno strutturista. Che cosa sia possibile lo spiega l'articolo Eliminare una parete portante a Vienna. Perché nell'Altbau valga la pena uno sguardo d'insieme lo mostra l'articolo sull'appartamento d'epoca a Vienna.
Un giorno in più di progettazione risparmia spesso una settimana in cantiere.
Ma c'è un tempo che non si vede in nessun disegno: quello dei permessi.
Permessi e consensi: il fattore tempo invisibile
Non ogni ristrutturazione richiede un permesso. Non appena, però, sono interessati elementi portanti, tubazioni comuni, canne o la facciata, vanno coinvolti l'amministrazione condominiale (Hausverwaltung), se del caso gli altri proprietari e la polizia edilizia (Baupolizei, MA 37). Questi passaggi hanno scadenze proprie, che si possono accelerare a malapena.
Per questo corrono in parallelo alla progettazione. Non appena è chiaro quali interventi siano necessari, si verifica quali consensi manchino e si preparano i documenti. Chi aspetta la fine della progettazione perde settimane, nel caso sfavorevole mesi. Una panoramica dei consensi che nell'Altbau viennese hanno tipicamente un ruolo la offre l'articolo Ristrutturare nell'Altbau viennese: i permessi.
Anche le cose più piccole richiedono anticipo. Un cassone per le macerie sulla strada necessita di un'autorizzazione del Comune. Il regolamento condominiale stabilisce spesso in quali orari siano consentiti i lavori rumorosi. E se si vuole usare l'ascensore, è sensato parlarne con l'amministrazione condominiale. Per la famiglia R. l'ostacolo maggiore è stato il consenso allo spostamento di uno scarico sulla colonna montante. È arrivato dopo cinque settimane, giusto in tempo. E poi ci sono i pezzi che devono arrivare.
Tempi di consegna: perché si ordina prima che inizi la demolizione
La causa più frequente di fermo nei cantieri non è il maltempo, ma un pezzo che manca. Le cucine di produttori italiani, gli arredi su misura, la ceramica di grande formato e la rubinetteria di design hanno tempi di produzione e di consegna che vanno spesso da diverse settimane ad alcuni mesi.
Un buon cronoprogramma calcola quindi a ritroso. Quando va montata la cucina? Quando deve essere ordinata per questo? Quando deve essere approvato per questo il progetto? Da queste domande risulta entro quando debba essere presa quale decisione. Come nasca una cucina, dalla progettazione all'ordine, lo descrive la guida alla nuova cucina su misura.
Gli armadi e gli arredi su misura sono realizzati, per Richard Atelier, dalla falegnameria Tischlerkultur. Poiché progettazione e laboratorio lavorano a stretto contatto, un elemento viene prodotto solo quando il cantiere fornisce le misure definitive. Questo evita che un armadio risulti largo due centimetri di troppo per la nicchia appena intonacata. Maggiori dettagli nella pagina Armadi a muro su misura. Siamo falegnami viennesi dal 1935 e conosciamo il peso di una consegna in ritardo: per questo coordinamento e laboratorio parlano la stessa lingua. Cosa succede, poi, sul cantiere?
La fase di cantiere passo dopo passo
Il cantiere vero e proprio segue una sequenza che si lascia modificare a malapena. Per una ristrutturazione completa di un appartamento si presenta tipicamente così:
- Protezione e demolizione: copertura delle zone che restano, rimozione di pavimenti, piastrelle, pareti e vecchi impianti. Spesso da una a due settimane.
- Opere murarie e statica: aperture nei muri, travi, nuove pareti in cartongesso. A seconda dell'entità da una a tre settimane.
- Impianti sotto traccia: linee elettriche, acqua, scarico, riscaldamento, eventualmente riscaldamento a superficie. Spesso da due a quattro settimane.
- Massetto e asciugatura: il nuovo massetto deve asciugare prima della posa dei pavimenti. Come regola pratica, il massetto cementizio con gli spessori usuali richiede diverse settimane; l'umidità residua viene misurata prima della posa.
- Intonaco, piastrelle e impermeabilizzazione: le pareti vengono ultimate, i bagni impermeabilizzati e piastrellati. Spesso da due a quattro settimane.
- Pavimenti e tinteggiature: parquet o altri rivestimenti, stuccatura, pittura.
- Montaggio: cucina, arredi su misura, porte, sanitari, lampade.
- Montaggio finale e pulizia: prese, placche, giunti in silicone, regolazioni, pulizia finale.
Alcuni passaggi si sovrappongono, per esempio la posa delle piastrelle nel bagno e il cartongesso in altri ambienti. L'arte del coordinamento consiste nello sfruttare queste sovrapposizioni senza che i mestieri si ostacolino a vicenda. Come pensare per tempo a impianto elettrico e riscaldamento lo mostrano gli articoli sulla progettazione elettrica e su riscaldare e raffrescare a superficie. Pensi a una domenica di fine agosto: la cucina è montata, il profumo del legno nuovo riempie le stanze, le scatole sono già in fila nell'ingresso, e domani si trasloca. Come si vede tutto questo in un calendario?
Il cronoprogramma in sintesi
La tabella seguente mostra un quadro tipico per una ristrutturazione completa di un appartamento d'epoca. La durata è un orientamento e dipende dal singolo caso.
| Fase | Durata tipica | In parallelo con |
|---|---|---|
| Primo colloquio e rilievo | da 1 a 2 settimane | |
| Concept con revisioni | da 4 a 8 settimane | Verifica della struttura, statica |
| Progetto esecutivo e campionatura | da 4 a 8 settimane | Permessi e consensi |
| Ordini e tempi di consegna | da diverse settimane a mesi | Demolizione e opere murarie |
| Fase di cantiere | spesso da 3 a 5 mesi | Produzione degli arredi |
| Consegna e regolazioni | da 2 a 4 settimane dopo il trasloco | Vita nella casa |
Per la famiglia R. ne è risultato questo piano: progettazione da marzo a metà maggio, ordini a fine maggio, avvio del cantiere a inizio giugno, montaggio della cucina a fine agosto, trasloco nella prima settimana di settembre. Era tirato, ma ha funzionato perché nessun punto è rimasto aperto.
Cosa costa non pianificare? Un trasloco rimandato, un doppio affitto che pesa più di quanto previsto, una figlia che comincia la scuola in una casa non finita. Sono i costi del tempo, e si pagano due volte: in nervi e in organizzazione.
Ristrutturazioni parziali: quando si rinnovano solo cucina o bagno
Non ogni ristrutturazione riguarda l'intero appartamento. Se si rinnova solo il bagno, i tempi di cantiere si accorciano sensibilmente, ma la progettazione e i tempi di consegna di ceramica, rubinetteria e vetro restano un blocco di tempo a sé. Lo stesso vale per la cucina: il montaggio dura spesso solo pochi giorni, ma progettazione, campionatura e produzione richiedono da settimane a mesi. Anche con le ristrutturazioni parziali vale quindi la pena di calcolare a ritroso. Quanto duri in particolare la ristrutturazione di un bagno lo mostra l'articolo Quanto dura la ristrutturazione di un bagno?.
Un cronoprogramma non è una promessa. È una catena di decisioni che devono essere prese al momento giusto.
Quali sono, allora, le cause dei ritardi?
Che cosa stravolge i cronoprogrammi e come proteggerli
La maggior parte dei ritardi ha le stesse cause. Chi le conosce può prevenirle.
- Decisioni tardive: se la piastrella viene scelta quando il piastrellista sta già aspettando, il cantiere si ferma. Decida prima dell'inizio dei lavori.
- Modifiche durante il cantiere: ogni modifica trascina con sé altri mestieri. Una presa spostata è innocua, un WC spostato no.
- Scoperte impreviste nell'Altbau: vecchie tubazioni, travi marce, cavità. Un margine nel cronoprogramma le assorbe.
- Pezzi mancanti: ordini con anticipo realistico e un elenco di quando arriva che cosa evitano i vuoti.
- Troppi interlocutori: quando nessuno porta la responsabilità complessiva, nascono tempi di attesa tra i mestieri.
- Festività e periodo di ferie: ad agosto e intorno a Natale molte aziende lavorano a ritmo ridotto, anche i fornitori in Italia.
Un punto che di rado compare nel cronoprogramma è la propria vita durante i lavori. Dove abita, finché l'appartamento è un cantiere? Fino a quando dura il contratto d'affitto attuale? Dove si depositano temporaneamente i mobili? La famiglia R. ha tenuto il vecchio appartamento in affitto fino a fine settembre, come sicurezza nel caso in cui la consegna slittasse. Questo doppio onere di un mese era previsto nel budget e ha tolto molta pressione al progetto.
La protezione più efficace è un unico referente che tenga insieme progettazione ed esecuzione. Perché ciò renda più stabili le scadenze lo descrive l'articolo Progettazione ed esecuzione da un'unica mano. E come il tempo si traduca anche in denaro lo legge nell'articolo Quanto costa un progetto complessivo?. I progetti conclusi li mostrano le referenze. Da noi quel referente è uno solo, dal primo tratto alla consegna.
Domande frequenti
Quanto dura una ristrutturazione completa di un appartamento a Vienna?
Dalla prima idea al trasloco, in una ristrutturazione completa sono spesso realistici da sei a dodici mesi. Il solo tempo di cantiere è spesso da tre a cinque mesi. Progettazione, permessi e tempi di consegna costituiscono il resto e si possono accorciare solo in misura limitata. Per questo conviene cominciare presto.
Si può abitare nell'appartamento durante la ristrutturazione?
In una ristrutturazione completa è quasi impossibile, perché acqua, corrente e riscaldamento sono temporaneamente staccati e polvere e rumore dominano la vita quotidiana. Nelle ristrutturazioni parziali, per esempio solo cucina o bagno, è possibile con alcune limitazioni. Valutiamo in anticipo quale soluzione si adatti al Suo progetto, senza sorprese.
Perché la progettazione richiede così tanto tempo?
Perché ogni domanda aperta costa tempo più tardi in cantiere. In fase di progettazione si fissano tutte le misure, i materiali, le tubazioni e i processi, si esaminano i campioni e si raccolgono le offerte. Nel frattempo procedono le verifiche della struttura ed eventualmente i permessi. È tempo investito, non perso.
Quanto tempo deve asciugare un nuovo massetto?
Dipende da tipo di massetto, spessore, clima dell'ambiente e stagione. Come regola pratica, il massetto cementizio con gli spessori usuali richiede diverse settimane. Prima della posa di parquet o piastrelle si misura l'umidità residua, per evitare danni in seguito.
Come posso accelerare la ristrutturazione?
Risparmia più tempo con decisioni chiare e precoci e non cambiando più nulla durante la fase di cantiere. Un referente che coordina tutti i mestieri evita i tempi di attesa. Sono decisive anche una verifica precoce dei permessi e ordini tempestivi. Il primo passo costa una telefonata.
Che cosa succede se nell'Altbau emergono danni imprevisti?
Allora si esamina la situazione, se necessario con uno strutturista, e si discute una soluzione. Un margine nel cronoprogramma e una riserva nel budget fanno sì che simili scoperte non facciano perdere l'equilibrio al progetto. Nell'Altbau sono più la regola che l'eccezione. Con un referente che li gestisce, restano un imprevisto, non un'emergenza.
